1. Quy định luật đất đai về quyền sử dụng đất của người nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, cá nhân – bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài – chỉ có quyền sử dụng đất (QSDĐ), không có quyền sở hữu đất như tại một số quốc gia khác.
Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, người nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) không được “mua đất” để sử dụng riêng. Thay vào đó, họ được thuê đất từ Nhà nước hoặc trong khu công nghiệp (KCN) nhằm thực hiện dự án đầu tư được cấp phép.
2. Quyền thuê đất và nhà xưởng trong khu công nghiệp
2.1. Thuê đất trực tiếp từ Nhà nước hoặc Ban quản lý khu công nghiệp
Doanh nghiệp FDI có thể thuê đất trong khu công nghiệp do Nhà nước giao hoặc do chủ đầu tư hạ tầng quản lý.
Các hình thức thuê phổ biến gồm:
Thuê đất trả tiền hàng năm, hoặc
Thuê đất trả tiền một lần cho toàn thời gian thuê, giúp nhà đầu tư ổn định quyền sử dụng lâu dài.
Nhờ cơ chế thuê linh hoạt này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn thuê đất hoặc thuê nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory, RBF) trong KCN để nhanh chóng triển khai sản xuất, kho vận hoặc trung tâm logistics.
2.2. Khả năng mua nhà xưởng
Dù người nước ngoài không thể mua đất trực tiếp, nhưng họ được phép mua hoặc nhận chuyển nhượng nhà xưởng, kho bãi hoặc tài sản gắn liền với đất trong khu công nghiệp. Cụ thể, doanh nghiệp FDI có thể mua lại nhà xưởng do công ty trong nước sở hữu nếu:
Dự án nằm trong KCN đã được phê duyệt;
Hợp đồng thuê đất của bên bán vẫn còn thời hạn hợp lệ;
Việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Tuy nhiên, việc “mua quyền sử dụng đất” trực tiếp từ tổ chức, cá nhân Việt Nam vẫn bị hạn chế, do pháp luật chưa cho phép hình thức sở hữu đất của người nước ngoài.
3. Điều kiện thực hiện
Doanh nghiệp nước ngoài phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc đáp ứng điều kiện đầu tư theo Luật Đầu tư 2020.
Dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch KCN, ngành nghề được phép và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hợp đồng thuê đất hoặc giao đất trong KCN phải tuân thủ đúng quy định về thời hạn thuê đất, mục đích sử dụng đất.
Khi mua nhà xưởng hoặc tài sản gắn liền với đất, doanh nghiệp cần kiểm tra hợp đồng thuê đất, thời hạn còn lại, các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc chủ đầu tư hạ tầng.
4. Các lưu ý quan trọng cho doanh nghiệp nước ngoài
Kiểm tra rõ thời hạn thuê đất còn lại — nếu thuê đất trả tiền hàng năm, quyền chuyển nhượng hoặc mua lại có thể bị hạn chế hơn.
Đảm bảo ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp nước ngoài phù hợp với KCN và nằm trong danh mục khuyến khích đầu tư.
Xem xét kỹ hợp đồng thuê đất, chuyển nhượng nhà xưởng: quyền sử dụng đất, quyền tài sản gắn liền với đất, điều khoản chuyển nhượng. Khi mua nhà xưởng từ doanh nghiệp trong nước, phải xác định rõ quyền sử dụng đất và nhà xưởng đó có được phép chuyển nhượng cho tổ chức nước ngoài hay không.
Luôn cập nhật các thay đổi pháp luật: như Luật Đất đai 2024, Luật Đầu tư 2020, nghị định hướng dẫn… vì có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê.
5. Kết luận
Người nước ngoài và doanh nghiệp FDI không được mua đất trực tiếp tại Việt Nam, nhưng hoàn toàn có thể thuê đất, thuê hoặc nhận chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp để triển khai hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Trong bối cảnh khung pháp lý ngày càng hoàn thiện theo Luật Đất đai 2024, việc lựa chọn đúng mô hình tiếp cận đất đai và đối tác hạ tầng đóng vai trò then chốt, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai, kiểm soát rủi ro pháp lý và tối ưu hiệu quả dài hạn.
Với kinh nghiệm phát triển và vận hành nhiều khu công nghiệp trọng điểm, IDICO không chỉ cung cấp quỹ đất và nhà xưởng sẵn sàng, mà còn đồng hành cùng doanh nghiệp giúp đảm bảo tính pháp lý, tiến độ triển khai và quyền lợi lâu dài trong quá trình vận hành dự án.
